2021年下半年以来，房地产市场正在经历全面下行，逐步触底预计2022年上半年，下行趋势仍将持续，疫情因素影响叠加，整体市场压力较大伴随着房地产调控优化政策的实施及其效果的逐步显现，下半年市场有望企稳小幅反弹
一是房地产优化政策打开宽松空间
2021年三季度后，房地产政策基调有所调整央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会针对楼市，会议提出，保持房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益，住房金融政策由收紧向优化转变，12月提出支持商品房市场，更好地满足购房人合理住房需求今年4月，中央政治局会议明确，在坚持房住不炒的基础上，支持各地因地制宜完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展中央调控基调的升温，体现了政策对房地产行业在国民经济发展中地位的认可，表明稳定房地产行业仍将在稳增长中发挥非常重要的作用
2022年初以来，调控政策积极有为需求方面，政策重在释放需求房市政策转为照顾型，五年期贷款基准利率LPR小幅下调，房贷放款速度适度加快，整体房贷利率短期重回下行通道3月份，新增个人住房贷款利率为5.42%，比年初下降17个基点当地政府积极努力，因城施策，积极落实措施稳定楼市不少二三四线城市放宽公积金政策，包括降低公积金贷款首付比例，提高公积金贷款额度，调整社保缴存要求等多个城市的商业银行已将首套房贷首付比例降至20%有条件的城市取消了限购政策，放宽了相关限购限售政策据不完全统计，截至4月初，全国已有超过40个城市优化了楼市调控政策
在供给端，政策支持从四个方面入手:一是银行加大了对房企的贷款支持，一季度开发贷款增加2900亿元，比去年四季度多增4414亿元，二是逐步恢复直接金融支持招商蛇口，建发地产，万科，保利等部分房企已成功发行M&A债券，三是保障性住房建设有序加快，保障性租赁房金融支持不纳入按揭贷款集中管理，有效增加了保障性租赁房金融供给，第四，有效增加土地供应，降低房企拿地门槛一些重点城市调整了土地拍卖规则南京，重庆，合肥等城市采取减少房企拿地附加条款，取消竞建要求或调整土地出让金缴纳期限等措施，提高房企购买商品住宅土地储备的积极性
二季度后，房地产政策将在更大范围，更大程度上释放购房需求，给予购房者和房企足够的资金支持，重点是如何更好地满足刚性和改善性住房需求政治局会议明确将改善性住房需求纳入合理的房地产需求，并表示支持，这意味着未来住房需求的释放空间会更大后续楼市救市政策可能会逐渐从三四线城市转向一线和重点二线城市这有利于缓解和改善当前重点城市房地产销售不畅的问题优化商品房预售资金监管，有利于金融资源加大对优质项目的支持力度商业银行和金融资产管理公司将推动M&A金融服务重点房企风险处置项目，稳妥有序开展M&A贷款业务，加大M&A债券融资支持力度，金融机构将在风险可控的基础上适度增加流动性贷款支持
第二，房地产市场将由冷转暖
需求是房地产市场的基本变量，政策变化是影响市场需求扩张和收缩的关键因素伴随着政策宽松调整的推进，房地产市场将逐步升温房地产投资增速可能会先负后正上半年，受偿债高峰期压力和行业景气惯性影响，土地市场仍将面临冷淡局面，抑制房企投资热情和能力4，5月份可能是一年中投资最低谷的阶段，增速可能为负下半年伴随着优化调控政策逐步见效，新开工可能触底反弹，房地产投资增速可能在三季度逐步企稳，四季度小幅回升预计全年房地产开发投资同比增长2%左右，增速将继续回落，但速度会略有放缓
由于需求逐步释放，房地产市场销售可能在二季度触底，下半年逐步企稳回升通常，住房信贷增速反弹至销售改善需要两到三个季度如果国内疫情得到有效控制，下半年销售有望逐步好转虽然与传统的金九银十市场相比可能明显不足，但四季度销售环境将可能大幅回暖
鉴于市场下行压力，上半年房价整体表现可能偏弱在高基数和二三线城市住房需求缓慢的影响下，只有部分一线和重点二线城市房价可能保持坚挺，整体分化趋势仍在延续参考以往类似周期的房价表现，结合疫情影响的延迟影响，预计此轮房价拐点将在三季度左右伴随着需求的逐步改善和重点城市现房库存的降低，一线和重点二线城市的房价可能会率先回升通常恢复速度比全国平均水平早1—2个月左右第四季度，全国房价增速有望实现总体企稳回升
从中长期来看，在新型城镇化，共同富裕政策和人口净流入的背景下，未来城市群和大都市区的住房需求仍然较大对于刚需和改善型需求，三季度可能是本轮布局房地产资产的合适时机，可适当关注一线城市，内陆新增长极，省会城市以及大城市附属的辅助城市和县城
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